物业管理知识(二)

51、在业主装饰装修过程中要禁止哪些行为？

答：禁止下列行为：

1）不能将油烟机排风口设在外墙和窗户玻璃上

2）在楼房屋面或室内搭建阁楼；

3）二楼以上平台或屋面不准安装护栏，搭设其他建筑物；

4）窗户不能安装外置防护网；

5）不能安装太阳能热水器。

52、物业管理企业对装饰装修活动中的违规现象应当如何处理？

答：对违反规定的要进行制止，责令停工。对不服从管理的违规行为按装饰装修协议进行处罚。

53、房屋装修保证金是如何规定的？

答：对于新建楼房，产权人在与物业企业办理物业管理合同的同时要签订装饰装修管理服务协议书，并由物业企业予收房屋装饰装修保证金住宅3000元，待装修人装修活动结束后，入住三个月以上，经维修人员和楼下业主确认无渗漏后认定无违规行为予以退还。

54、住宅物业的建设单位应通过什么方式选聘物业管理企业？

答：招投标的方式。

55、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事与物业管理无关的活动，其法律后果由谁承担？

答：应当由利用业主大会或者业主委员会从事违法活动的业主承担。

56、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应给予什么样的经济处罚？

答：对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行 经营的个人处1000元以上1万元以下罚款；对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的单位处5万元以上20万元以下罚款。

57、1989年以来，建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市危险房屋管理规定》等部门规章及相关文件，均对涉及到房屋安全使用的相关维修养护责任予以规定，其核心内容是什么？

答：都是保障房屋安全使用，切实维护房屋产权人、使用人及相邻居民物业管理区域内全体居民的生命、财产安全等合法权益。

58、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议选聘物业管理企业的应承担什么法律责任？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。

59、对从事物业管理企业聘用物业管理人员是如何规定的？

答：对物业管理企业设定了义务，要求其在聘用物业管理人员时，须遵守国家有关职业资格证书制度的规定，聘用有资格的人员。

60、《物业管理条例》对住房专项维修资金的权属和用途是如何规定的？

答：住房专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

61、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的应承担什么责任？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。

62、对拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料应给予哪些处罚？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

63、《条例》对业主逾期不交纳物业服务费有何规定？

答：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

64、业主以业主大会或业主委员会名义从事违反法律、法规的活动应承担什么责任？

答：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

65、《条例》中对业主、物业管理企业占用、挖掘道路、场地等维修物业是如何规定的？

答：为了防止业主、物业管理企业借维修物业之机或者以公共利益之名，出于私利原因长期占用、挖掘道路、场地或者在使用完毕后草草处理，影响广大业主的正常使用，业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

66、业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位能否擅自处分，指的是什么？

答：建设单位不得擅自处分，擅自处分是指单位在没有征得权利人同意的前提下，行使本应当由权利人行使的权利，包括转让、出租、抵押、赠与等各种情况，其共同特点是对财产权利的侵犯。

67、《条例》对物业存在安全隐患时的维修养护责任是如何规定的？

答：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

68专项维修基金是否可以由业主随意支配？

答：专项维修资金属于业主所有，但并不意味着业主个人可以随意支配维修资金，专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关专项维修资金的收取、使用、管理等必须符合国家有关规定。

69、业主逾期不交纳物业服务费，其行为有何双重性质？

答：首先，对于物业管理企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为；其次，对于物业管理区域内其他业主而言，这种“搭便车”的行为，实际上分割了按时交费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。

70、物业管理企业将管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的将承担什么责任？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

71、为什么规范房屋装饰装修是十分必要的？

答：我国的房屋尤其是住宅，多数属于群体式类型。在住宅小区中，住宅单位间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序，因此为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范。

72、挪用专项维修资金应受到什么处罚？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

73什么是房屋的共用部位？

答：房屋共用部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

74、什么是房屋的共用设施设备？

答：房屋的共用设施设备指定住宅小区或单栋住宅内，建设费用已摊入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、电梯、消防设施、绿地、道路、池、井、公益性文体设施及房屋等。

75、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？

1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4）物业管理所必须的其它资料。

76、一个物业管理区域最多应由几个物业管理企业实施物业管理？

答：一个。

77、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立什么？

答：订立书面的物业服务合同。

78、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同应约定哪些具体内容？

答：应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

79、物业管理企业是否可以自主改变物业管理用房的用途，为什么？

答：不可以。因为物业管理用房的所有权依法属于业主。要改变物业管理用房的用途，必须得经过业主大会的同意。

80、物业服务费应当遵循什么原则？

答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

81、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向谁收取有关费用？

答：向最终用户收取有关费用。

82、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行业，物业管理企业应当如何处理？

答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

83、物业管理企业在管理区域内发生安全事故时应当怎样做？

答：应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

84、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用约定，但不得违反哪些规定？

答：不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

85、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当履行什么手续？

答：应当签订局面的前期物业服务合同。

86、建设单位在销售物业之前制定业主临时公约，应对哪些事项依法做出约定？

答：对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

87、建设单位不得擅自处分业主依法享有的什么权利？

答：物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

88、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的什么？

答：物业管理用房。

89、从事物业管理活动的企业应当具备什么条件？

答：独立的法人资格。

90、由什么部门监督地方物业管理工作？

答：县以上地方人民政府房地产行政管理部门。

91、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清什么费用？

答：物业服务费用和物业维修资金。

92、 物业管理的基本内容按其服务性质和提供的方式可分为哪几类？   

1）常规性的公共服务。

2）针对性的专项服务。

3）委托性的特约服务。

93、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限是多少？                                   1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

94、物业管理企业对违反业主公约行为的处理方法有哪些？                                    答：规劝、制止、批评、警告、提起民事诉讼。

95、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么？                                           1）告知制度。

2）业主委员会备案制度。

3）招标投标制度。

4）承接验收制度。

5）保修责任制度。

6）资质管理制度。

7）人员资格制度。

8）交接制度。

9）报告制度。

10）专项维修资金制度。  

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